マイホーム(自宅)を売却した場合の3000万円特別控除と
軽減税率の特例とは？

前回引き続きおさらいです！

不動産を売却した場合の税金計算の仕組みをおさらいしていきましょう！

不動産を売却した場合の税金計算の基本は下記の通りでした！

収入金額(≒売却金額)　－　取得費(≒購入価格)　－　譲渡費用(仲介手数料等)

＝譲渡所得(≒利益)

譲渡所得(≒利益)　－　特別控除　＝　課税譲渡所得

課税譲渡所得　×　税率　＝　税金！

わかりやすく、図で解説しましょう！

例えば、

取得費5000万円の不動産を8000万円で売却したら、

8000万円　－　5000万円　＝　3000万円の利益ですね。

(仲介手数料等はここでは無視します)

特に「特別控除」がない場合、

この利益(3000万円)に税率を乗じると税額がでます。

税率は売却年の1月1日時点の保有期間が5年超か5年以下かで変わります。

5年超であれば20.315％、5年以下であれば39.63％の税率です。

例えば画像の不動産が5年超保有だった場合には、

3000万円　×　税率20.315％　＝約609万円ですね！

ちなみに、保有期間5年以内の場合には、

約1189万円です！

高い！汗

ちなみに国民健康保険に加入している方は、この他に健康保険も上がります。

「3,000万円特別控除」とは、要件を満たせば、

利益3,000万円までなら、税金がかからないようにしてあげるよー

という制度です。

上図とみると、3000万円の利益が出ており、

本来はこの利益に対して課税されます。

しかし、「特別控除」を使えば、利益3,000万円でも税金が

かからないようになります。

「特別控除」の種類は数種類あるのですが、

この「マイホーム(自宅)を売却した場合の3,000万円特別控除」もその一つです。

「マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除」は、

自身の自宅(マイホーム)を売却した場合、

利益3,000万円まで税金がかからないようにしてあげるよ

という制度です。

要件も緩めです！

実際には、下記の要件を全て満たす必要があります！

普通の人は、①、②を満たせば大丈夫です！

そして、この規定は所有期間は関係ありません！

③～⑦は自宅を転々として売り買いを繰り返していたり、

災害等の場合です。

自宅を転々としていない場合や災害がない場合には、

①、②を満たせば適用要件を満たします！

但し、家屋が下記(1)～(3)に該当した場合、要件を満たしていても

問答無用で適用できませんので、注意してください！

　(1)この特例を受ける事だけを目的として住んだ家屋

　(2)居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいしていた家屋等

　(3)別送等の趣味、娯楽、保養の家屋

例えば、「自宅」と「自宅以外の不動産」を持っていて、

「自宅以外の不動産」を売りたいケースです。

3000万円控除を使う目的で、「自宅以外の不動産」に住んだ場合はだめです。

その他注意点として、売却年に新たに自宅を購入した場合、

「住宅ローン控除」と併用できませんので注意しましょう！

つまり、売却年に「マイホームを売却した場合の3000万円控除」を

適用する場合、新たに購入した自宅部分について「住宅ローン控除」は

使えません。

「マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除」の適用を

受けるためには、確定申告が必要です。

特別控除を使えば税金が0円になる場合でも

確定申告が必要ですので注意しましょう！

確定申告の際に下記書類の提出も必要になります！

ちなみに、マイホームの売買契約日の前日に

「住民票に記載されていた住所」と「マイホームの所在地」が異なる場合、

戸籍の附票の写し等が必要になりますのでご注意ください。

特殊なケースの譲渡について回答してきます。

土地・建物両方とも共有で所有している自宅を売却した場合は

どうなるでしょう？

この場合、共有者ごとに要件を満たすか判定を行い、

要件を満たすのであれば、共有者それぞれで3000万円特別控除が使えます！

仮に上記で、夫が3000万円の利益、妻も3000万円の利益の場合、

双方とも3000万円特別控除を使えますので、

両者とも税金は0円になります。

この場合、原則として、

家屋の所有者(妻)のみ3000万円特別控除を受ける事ができます。

土地の所有者(夫)は原則3000万円特別控除を受けることができません。

しかし、下記要件を満たせば、土地の所有者も適用を受けることができます！

この要件を満たした場合、土地所有者も3000万円控除を適用する事ができますが、

家屋の所有者と土地の所有者は二人合わせて3000万円特別控除です。

まず、家屋の所有者が3000万円特別控除を適用でき、控除枠に余りがあれば、

土地の所有者はその余りのみ控除ができます。

自宅を売却して、「マイホームを売却した場合の3000万円の特別控除」を

うけても、利益が残る場合には、この残った利益に対しては税金が発生します。

売却金額　－　取得費(≒購入価格)　－　譲渡費用(仲介手数料等)

＝譲渡所得(≒利益)

譲渡所得(≒利益)　－　マイホームの特別控除3,000万円　＝　課税譲渡所得

課税譲渡所得　×　税率　＝　税金！

「マイホームを売却した場合の特別控除」の適用をうけても

なお、利益が残ったとしても、

追加の要件さえ満たせば、この「税率」をさげて、更に税金を安くできます！

この追加要件を満たして、「税率」をさげることを、

「マイホーム(自宅)を売却した場合の軽減税率」といいます。

「1-3.マイホームを売却した場合の3000万円特別控除」と

殆ど似ています。

一番の違いは、「マイホームを売却した場合の軽減税率の特例」には、

「所有期間の要件」があります。

下記の要件を満たせばOKです。

要するに「1-3.マイホームを売却した場合の3000万円特別控除の要件」に

所有期間の条件が加わったイメージです。

本来、売却年の1月1日時点の所有期間が5年超の場合の税率は、

20.315％(所得税15.315％住民税5％)でしたね。

この規定の適用がある場合、6000万円までの利益については、

税率20.315％　→　軽減税率14.21％(所得税10.21％住民税4％)

まで軽減されます。

ちなみに利益が6000万円を超えてしまうと、

6000万円まで　…　軽減税率14.21％

超過部分　　　 …　通常税率20.315％

となります！

たかが6％、されど6％。

利益1000万円でも約60万円の税金がかわります。

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