相続した居住用家屋(空き家)を譲渡した場合の3000万円特別控除とは？

• ①相続開始直前に被相続人が1人暮らししていた家屋

　　被相続人(亡くなった人)が誰かと同居していた場合は駄目です。

　　相続開始直前に事業用や貸付用に使っていた場合、適用なしです。

　　2019年改正で被相続人が亡くなる前に老人ホームに入居している場合も

　　要件を満たせばOKになりました。

 

• ②昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された建物であること

　　不動産の謄本を取れば、建築時期がわかります。

 

• ③区分所有登記された建物でないこと

　　これも不動産の謄本ととれば、区分所有登記されているかわかります。

　　区分所有登記された建物の代表例はマンションです。

 

• ④売却した人がその(被相続人の)居住用家屋を相続等で取得したこと

　　売る人が被相続人から相続や遺贈(遺言等)の不動産を取得したという事です。

　　ちなみに、土地と家屋を別々の人が相続等した場合適用不可です。

　　土地家屋セットで相続等することが条件です。

 

• ⑤相続時～譲渡時までその不動産を事業・貸付・居住等に使っていない事

　　相続後は、売却時まで空き家の状態であることが条件です。

　　一時的に貸していたり・住んでいたり等していた場合には適用不可です。

 

• ⑥家屋を新耐震基準に適合して売却か建物を解体して土地のみ売却した事

　　家屋+土地で譲渡する場合は、新耐震基準に適合するように

　　リフォームする必要があります。

　　建物を取り壊して土地のみを譲渡してもOKです。

 

• ⑦2016年4月1日～2023年12月31日までに売却したこと

　　元は2016年4月1日～2019年12月31日まででしたが、

　　2019年改正で延期しました。

 

• ⑧相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却したこと

　　亡くなった日から3年を経過する年の年末までに譲渡です。

　　2016年4月1日に亡くなった場合、3年を経過する年(2019)の年末なので、

　　2019年12月31日です。

 

• ⑨親子間や夫婦間等の特別関係者への売却ではないこと

 

• ⑩譲渡代金が1億円以下であること

　　売却額が1億円を超えていたら、適用できません。

　　注意すべきが、「固定資産税の未精算額」を受けとる場合は、

　　「固定資産税の未精算額」を含めて1億円以下か判定します。

• 売買契約書の写し
• 譲渡所得の内訳書
• 不動産の謄本等
• 被相続人居住用家屋等確認書

　　市区町村で申請をして取得します。

• 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

　　建物を取り壊して土地のみ譲渡する場合は不要です。

 

• 家屋と土地を別々に相続した場合、適用無！

　　土地と家屋はセットで相続等で取得しなければなりません。

　　例えば相続人Aさんが家屋、相続人Bさんが土地を相続した場合、

　　AさんもBさんも適用はありません。

 

• 家屋と土地を共有で取得した場合、それぞれで3000万円特別控除！

　　例えば、土地・建物をA・Bさん2人で共有で相続した後譲渡した場合、

　　A・Bさんそれぞれで3,000万円の特別控除をうけられます。

　　但し売却金額の1億円以下の要件は2人の売却額の合計で

　　判定します。

 

• 「相続税の3年以内取得費加算特例」との併用はできない！

　　「相続税の3年以内取得費加算特例」とは、

　　相続した不動産を相続日から3年10ヶ月以内に売却すれば、

　　相続税の一部を取得費に加算できるというものです。

　　この「相続空き家の特例」とは選択適用でどちらか一つのみ

　　適用可能です。

 

• マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除との併用可能！

　　同一年に「相続空き家」と「自身のマイホーム」を譲渡した場合

　　「相続空き家の3,000万円特別控除」と「マイホームを譲渡した場合

　　の3,000万円特別控除」は両方とも適用が可能です。

　　但し、2つ合わせて3,000万円までが控除です。

 

• マイホームの買換え特例と併用可能！

　　「特定のマイホームを買換えたときの特例」

　　「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

　　「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

　　とは併用可能です。